Сценарій вам знайомий. Треба підібрати аналоги під трикімнатну квартиру десь у спальному масиві: певний район, певний будинок, дата оцінки на цьому тижні. Відкриваєте OLX. Потім DOM.RIA в сусідній вкладці. Далі Otodim, далі RIELTOR. У кожному ставите фільтри: тип, площа, кількість кімнат, ціновий діапазон, район. Десь фільтр по площі є, десь його доводиться вигадувати очима. Знаходите пару десятків схожих оголошень і починаєте перекладати їх у табличку.
А далі починається те, що насправді зʼїдає час.
Час зʼїдає не пошук, а звірка
Сам пошук, якщо чесно, швидкий. Фільтри ви ставите за хвилину, бо робите це щодня. Довго тягнеться все, що йде після.
Частина цін у гривні, частина в доларах. Курс перераховуєте вручну, і добре, якщо памʼятаєте, на яку дату його брати. Половина оголошень повторюється: ось це я вже бачив на іншому майданчику, тільки фото переставлені місцями й телефон інший. Ось два майже однакові обʼєкти від різних агентів, і незрозуміло, це один обʼєкт чи справді два. Площу хтось пише як загальну, хтось як житлову, хтось округлює. Ви рахуєте грн/м² по кожному рядку, виловлюєте дублі очима, а потім ще обдзвонюєте частину номерів, бо третина оголошень висить мертвими: обʼєкт уже знятий або проданий, а ціна так і стоїть.
На це йде пів дня. І найприкріше те, що вибірку, яку ви так складали, легко оскаржити. Замовник чи перевіряючий питає, чому саме ці аналоги, звідки курс, чому в таблиці два схожі обʼєкти, і щоразу доводиться відновлювати логіку по памʼяті.
Як це виглядає, коли робиш системно
Ми в ParseKeep збираємо й нормалізуємо відкриті оголошення з чотирьох майданчиків (OLX, DOM.RIA, Otodim і RIELTOR) на постійній основі. Не під один ваш запит, а весь час. Оголошення зʼявляються, ціни змінюються, обʼєкти зникають, і все це фіксується.
Тому замість купи вкладок і ручного Excel виходить інакше. Ви задаєте один сегмент (тип обʼєкта, продаж чи оренда) і радіус навколо своєї адреси, від пів кілометра до пʼяти. На виході отримуєте до 20 обʼєктів-аналогів з усіх чотирьох майданчиків в одній таблиці. Біля кожного: грн за м², відстань до вашого обʼєкта, посилання на першоджерело й дата фіксації. По сегменту порахована медіана, p25 і p75. Там, де історія цін дозволяє, видно докази торгу: хто знижував ціну і на скільки.
Те, на що йшов пів дня, вже зроблено. Дублі схлопнуті, причому всіх трьох видів: точні (одне оголошення, один ID), повтори того самого обʼєкта в різних оголошеннях і кросплатформні, коли той самий обʼєкт висить на OLX і DOM.RIA одночасно. Ціни приведені до гривні за курсом НБУ. Викиди відсіяні робастним правилом: те, що випадає за межі діапазону навколо квартилів, прибирається. Але якщо вибірка маленька, статистичний фільтр ми не вмикаємо, бо на пʼяти обʼєктах він лише наплутає.
| Аналог | Площа | Ціна | грн/м² | Відстань | Джерело |
|---|---|---|---|---|---|
| 3-к, вул. А | 72 м² | 3 250 000 ₴ | 45 100 | 0.4 км | OLX |
| 3-к, вул. Б | 75 м² | 3 410 000 ₴ | 45 500 | 0.9 км | DOM.RIA |
| 3-к, просп. В | 70 м² | 3 180 000 ₴ | 45 400 | 1.3 км | Otodim |
| 3-к, вул. Г | 78 м² | 3 510 000 ₴ | 45 000 | 2.1 км | RIELTOR |
Чому медіана, а не середнє? Ринок оголошень має важкі хвости. Один пентхаус із космічним цінником тягне середнє вгору й перекошує всю картину. Медіана разом з p25/p75 показує реальний коридор цін, а не артефакт від одного дорогого оголошення.
Чесна межа: це база, а не оцінка
Скажу прямо, бо на чесності тут усе й тримається.
Те, що ви отримуєте, це порівняльна база пропозицій. Ціни оголошень, не ціни угод. Відкритої бази угод в Україні немає ні в кого: Держреєстр віддає лише пообʼєктний витяг через нотаріуса чи Дію. По оголошеннях працюють усі, і DOM.RIA, і ЛУН, і ви самі, коли підбираєте аналоги вручну. Ми просто робимо цей збір системно й показуємо, як саме він зроблений.
Тому ми чесно підписуємо те, що показуємо. Якщо вибірка мала, у звіті стоїть прапорець низької впевненості, і ми не подаємо цифру як повноцінну оцінку. «Час на ринку» позначений як proxy за нашими спостереженнями (від першої фіксації оголошення до моменту, коли воно стало неактивним), а не як реальний час до угоди. Частка оголошень зі зниженням ціни й медіанне зниження рахуються тільки тоді, коли історії цін достатньо. Жодних натяжок. Краще написати «даних замало», ніж віддати вам число, яке потім розсиплеться під першим же питанням.
Це, до речі, і ваш захист. Коли під вибіркою стоїть видима методологія, посилання на джерела й дата фіксації, розмова із замовником стає коротшою. Видно, звідки взялося кожне число.
Чому це доречно саме зараз
Ринок 2026 року стиснувся. Активних оголошень про продаж стало менше, ціни підросли, а вікна можливостей короткі: обʼєкт зʼявився, повисів і зник. Точних відсотків ми вам тут не наводитимемо, бо це були б числа з оголошень, а не з угод, і видавати їх за тверду статистику нечесно. Але напрямок такий: на розрідженому ринку звіти, зібрані тиждень тому, старіють швидше. Свіжа фіксація під дату оцінки важить більше, ніж раніше.
Скільки коштує цей час
Почати можна безкоштовно. На parsekeep.com/mini є міні-зріз: ви задаєте свій сегмент і за пару хвилин отримуєте 3-5 аналогів, медіану, грн/м², p25/p75 і топ знижень ціни. Самостійно, без листування з нами. Цього достатньо, щоб зрозуміти формат і точність.
Повний «Звіт під обʼєкт оцінки» коштує 349 грн. Це до 20 обʼєктів-аналогів у радіусі навколо вашої адреси (від пів кілометра до пʼяти), з відстанню до кожного, медіаною, грн за м², p25/p75, доказами торгу, посиланнями на джерела й методичкою. Для тих, хто оцінює потоком, є пакети: 5 звітів за 1490 грн (близько 298 за звіт), 10 звітів за 2490 грн (близько 249 за звіт). Або підписка оцінювача, 2490 грн на місяць, до 40 звітів. Оплата карткою, Apple Pay чи Google Pay.
Порахуйте на своїх цифрах. Якщо ручний збір аналогів забирає півтори-дві години вашого часу на кожному звіті, вхідний тариф окупається з першого ж обʼєкта, і ви все одно не виходите за межі свого доходу зі звіту.
З чого почати
Найпростіше не вірити на слово, а спробувати на знайомому матеріалі. Візьміть свій типовий обʼєкт, той тип квартири й район, що трапляються вам найчастіше, і зробіть по ньому безкоштовний міні-зріз на parsekeep.com/mini. За пару хвилин побачите, як виглядає вибірка й чи лягає цей формат у вашу роботу. Зразок повного звіту можна подивитися тут: parsekeep.com/zrazok-zvitu.html.
Якщо підходить, далі ви вже знаєте, що з цим робити.