Найчастіше нас просять про одне й те саме: «Покажіть реальні ціни продажу». І чесна відповідь щоразу одна. Таких відкритих даних в Україні просто немає.
Спершу це звучить дивно. Держреєстр речових прав справді знає, за скільки квартира перейшла з рук у руки. От тільки дістати цю інформацію можна лише пооб'єктним витягом, через нотаріуса або «Дію», по конкретній адресі та конкретному правочину. Зведеної бази цін угод по місту чи району не існує. Ні в держави у відкритому доступі, ні в приватних компаніях, ні в когось «зі знайомих». Тож коли вам обіцяють «базу реальних продажів по Києву», напрошується зустрічне запитання: а звідки вона взялася?
По чому ж тоді працюють усі
По оголошеннях. Усі.
DOM.RIA, ЛУН, оцінювачі з багаторічним стажем, банки, які приймають квартиру в заставу. Усі дивляться на те, що виставлено на продаж, бо це єдиний масив цін, який оновлюється щодня й доступний без посередника. Питання навіть не в тому, ідеальне це джерело чи ні. Воно неідеальне, і ми перші це визнаємо. Питання в іншому: чи можна витягнути з нього чесний сигнал, якщо підійти до справи акуратно.
Ми вважаємо, що можна. Навколо цієї відповіді й побудований весь продукт.
Що насправді показує пропозиція
Найкращий публічний сигнал ринку, доступний в Україні зараз, це динаміка пропозиції. Скільки об'єктів зараз активні. Скільки нових з'явилося за тиждень. Хто знизив ціну і на скільки. Куди повзе медіана по конкретному сегменту: однокімнатні в певному районі, будинки в радіусі кількох кілометрів від точки.
Окреме оголошення вам мало що скаже. Продавець може хотіти будь-чого, повісити цінник зі стелі, місяцями не рухатися з місця. Але коли ви дивитеся на сотні об'єктів одночасно, день за днем, картина випрямляється. Стає видно, де ціни тримаються, а де продавці вже почали поступатися. Видно, що в одному будинку висить п'ять майже однакових квартир (а отже, реальна планка нижча за найдорожчу з них). Саме це ми й відстежуємо: системно, одразу з кількох майданчиків (OLX, DOM.RIA, Otodim, RIELTOR), щодня.
Чому це не «ще один парсер»
Зібрати оголошення вміє багато хто. Цінність не в самому добуванні даних. Сирі оголошення, по суті, брешуть: тут дублі, там фантазійні цінники, а десь один пентхаус, який сам по собі зрушить будь-яке середнє вгору.
Цінність у тому, що відбувається поверх цих даних. Методологія тут проста, але вперта, і важить вона більше за сам факт парсингу.
Спершу дедуплікація. Одне й те саме оголошення часто живе одразу в кількох місцях. Бувають точні дублі (один майданчик, один ID), бувають майже-дублі (той самий об'єкт, перевиставлений окремим оголошенням), а бувають кросплатформені, коли квартира висить на OLX і на DOM.RIA водночас. Якщо їх не прибрати, медіана поповзе туди, де об'єкт випадково засвітився частіше.
Далі відсів викидів. Ми застосовуємо робастне правило IQR: відкидаємо те, що випадає за межі звичайного діапазону цін у вибірці. Не вгадуємо «на око», а рахуємо. На маленькій вибірці статфільтр не вмикаємо взагалі, бо на трьох об'єктах будь-яка «статистика» це самообман.
Потім медіана замість середнього. У ринку оголошень важкі хвости, і середнє легко перекосити одним дорогим лотом. Медіана плюс p25 і p75 чесніше описують, де реально стоїть більшість. Ціну при цьому ми приводимо до гривні за курсом НБУ, щоб ви не перераховували долар руками.
І останнє, мабуть, найважливіше. Коли вибірки замало, ми про це прямо кажемо: ставимо прапорець низької впевненості, а не видаємо цифру за повноцінну оцінку. «Час на ринку» в наших звітах це proxy за спостереженнями (від моменту, коли об'єкт уперше з'явився, до моменту, коли зник), а не реальний час до угоди. Так воно й підписано. Частку оголошень зі зниженням ціни і медіанне зниження ми рахуємо тільки там, де накопичилося достатньо історії цін.
Сирі оголошення брешуть. Прибраний шум показує ринок. Уся робота в тому, щоб перетворити одне на інше й не збрехати по дорозі.
Де проходить чесна межа
Те, що ми даємо, це ціни пропозицій. Перевірений, очищений масив того, що виставлено на ринок під дату оцінки, з посиланнями на джерела й методичкою, як він зібраний. Оцінювач, суб'єкт оціночної діяльності, сам відповідає за підбір аналогів і коригування: це його професія, і ми в неї не ліземо. Наша частина в тому, щоб вибірку було легко зібрати і легко захистити, коли її хтось почне оскаржувати.
На ринку, де закритих даних немає в принципі, системно прочитана пропозиція це сильна позиція. Не друга за якістю, а просто чесна. Тому ми її й не маскуємо під щось більше.
Чому зараз це важить більше, ніж рік тому
Ринок стиснувся. Активних оголошень про продаж стало помітно менше, ціни підросли, а вікна можливостей покороткішали: те, що ще недавно висіло місяцями, тепер часом іде за тижні. Коли пропозиція щільна, можна дозволити собі неспішно гортати вкладки. Коли її мало і вона швидко рухається, ручний моніторинг просто не встигає.
Восьма вкладка в браузері. Табличка в Excel, до якої повертаєшся раз на тиждень. Дзвінки «а ви ще продаєте?», щоб зрозуміти, чи живий об'єкт. На спокійному ринку це сяк-так працювало. На стиснутому той самий підхід запізнюється рівно настільки, щоб пропустити саме той об'єкт або саме той рух ціни, заради якого все й затівалося.
Системний моніторинг не ухвалює рішень за вас. Він просто прибирає розрив між тим, що відбувається на ринку, і тим, що ви про це знаєте сьогодні зранку.
Подивитися, як це виглядає
Найпростіший спосіб зрозуміти, про що ми, це глянути самому. На parsekeep.com/mini можна за пару хвилин зібрати безкоштовний міні-зріз по своєму сегменту: кілька аналогів, медіана, грн/м², p25 і p75, топ знижень ціни. А як виглядає повний звіт, видно на parsekeep.com/zrazok-zvitu.html.
Ми не зайдемо в Держреєстр і не покажемо вам угоди, яких не показує ніхто. Зате прочитати ринок по тому, що насправді доступно, причому чесно й щодня, ми вміємо. На ринку, де ідеальних даних немає, це і є наша робота.