Київ · 2-кімнатні квартири · Продаж

Період вибірки: 29.05–04.06.2026 · дата оцінки: 04.06.2026
Підготовлено для: ______________________ (оцінювач / СОД)

Звіт № PK-2026-0604-KV2
дата підготовки 04.06.2026
джерела: OLX · DOM.RIA · Otodim · RIELTOR

Ключове

Медіана пропозиції — 64 800 грн/м²; типовий діапазон (p25–p75) 57 200 – 73 500 грн/м² (розкид ±13%, сегмент однорідний).
Простір для торгу: 18% активних оголошень знижували ціну, медіана зниження −6,1%.
Об'єкт замовника 70 000 грн/м² — на +8% вище медіани, у верхній половині ринку (між медіаною і p75).
Вибірка 356 з 412 активних (покриття 86%), 4 майданчики — придатна для обґрунтування за порівняльним підходом.

1 Об'єкт замовника відносно ринку

2-кімн., 65 м², 7/10 пов., Печерськ

Ціна
4 550 000 грн

грн/м²
70 000

vs медіана
+8,0%

Позиція
≈ p65

Принцип заміщення: за ціною об'єкт конкурує з верхньою третиною пропозиції. Перевага (стан/вид/поверх) має обґрунтувати премію, інакше — простір для торгу −5…−8%.

Орієнтир ринку для 65 м²

4 212 000 грн

65 м² × медіана 64 800 грн/м²

вище ринку на +338 тис.

2 Ринкові показники сегмента

Медіана ціни

2 850 000 грн

діапазон 1.95–5.4 млн

Медіана грн/м²

64 800

min 41 200 · max 96 500

p25 – p75 грн/м²

57 200 – 73 500

розкид ±13% (однорідно)

Простір для торгу

−6,1%

18% оголошень знизили ціну

Активних оголошень

412

Нових за тиждень

оновлення пропозиції 5,6%

Вибірка / покриття

356 / 86%

56 відсіяно прапорцями якості

Джерел даних

OLX · DOM.RIA · Otodim · RIELTOR

3 Розподіл ціни за м² (грн/м²)

4 Об'єкти порівняння (аналоги) — 20, підібрано за схожістю на обʼєкт: кімнатність → відстань → площа · радіус 2 км

№	Об'єкт / гео	Відстань	Площа	Пов.	Ціна	грн/м²	Δ медіана	Дж. · дата
1	2-кімн., вул. Цитадельна Київ / Печерськ	0,1 км	65 м²	3/5	4 255 000	65 462	+1,0%	DOM.RIA · 01.06
2	2-кімн., біля метро Печерська Київ / Печерськ	0,2 км	64 м²	8/16	4 180 000	65 312	+0,8%	OLX · 02.06
3	2-кімн., Печерськ Київ / Печерськ	0,3 км	66 м²	5/9	4 270 000	64 697	−0,2%	OLX · 03.06
4	2-кімн., вул. Підвисоцького Київ / Печерськ	0,4 км	63 м²	4/9	4 060 000	64 444	−0,5%	OLX · 03.06
5	2-кімн., бульв. Лесі Українки Київ / Печерськ	0,5 км	67 м²	9/16	4 400 000	65 672	+1,3%	DOM.RIA · 30.05
6	2-кімн., Липки Київ / Печерськ / Липки	0,5 км	61 м²	6/9	3 980 000	65 246	+0,7%	RIELTOR · 31.05
7	2-кімн., Кловський узвіз Київ / Печерськ / Липки	0,6 км	65 м²	5/12	4 220 000	64 923	+0,2%	OLX · 30.05
8	2-кімн., вул. Старонаводницька Київ / Печерськ	0,7 км	68 м²	7/18	4 360 000	64 118	−1,1%	DOM.RIA · 29.05
9	2-кімн., Саперне поле Київ / Печерськ	0,8 км	62 м²	5/12	4 090 000	65 968	+1,8%	OLX · 30.05
10	2-кімн., новобудова на Підвисоцького Київ / Печерськ	0,9 км	66 м²	10/22	4 480 000	67 879	+4,8%	DOM.RIA · 04.06
11	2-кімн., вул. Інститутська Київ / Печерськ / Липки	1,0 км	64 м²	8/14	4 110 000	64 219	−0,9%	Otodim · 31.05
12	2-кімн., клубний будинок, Липки Київ / Печерськ / Липки	1,1 км	69 м²	4/8	4 660 000	67 536	+4,2%	RIELTOR · 02.06
13	2-кімн., Звіринецька Київ / Печерськ	1,2 км	60 м²	3/5	3 650 000	60 833	−6,1%	Otodim · 01.06
14	2-кімн., бульв. Дружби Народів Київ / Печерськ	1,3 км	67 м²	5/14	4 540 000	67 761	+4,6%	RIELTOR · 29.05
15	2-кімн., вул. Лесі Українки Київ / Печерськ	1,4 км	63 м²	4/12	4 280 000	67 937	+4,8%	OLX · 04.06
16	2-кімн., новобудова, Печерськ Київ / Печерськ	1,5 км	70 м²	12/24	4 520 000	64 571	−0,4%	DOM.RIA · 03.06
17	2-кімн., Кловський узвіз Київ / Печерськ / Липки	1,6 км	58 м²	2/5	3 870 000	66 724	+3,0%	OLX · 02.06
18	2-кімн., Звіринець Київ / Печерськ / Звіринець	1,7 км	65 м²	7/10	4 150 000	63 846	−1,5%	Otodim · 01.06
19	2-кімн., Печерськ, біля парку Київ / Печерськ	1,8 км	71 м²	6/16	4 970 000	70 000	+8,0%	OLX · 04.06
20	2-кімн., вул. Драгомирова Київ / Печерськ / Звіринець	1,9 км	72 м²	9/26	4 720 000	65 556	+1,2%	OLX · 30.05

Порядок — за подібністю до обʼєкта замовника (кімнатність → відстань → площа), тому Δ медіана за рядками немонотонна. Δ — відхилення грн/м² об'єкта порівняння від медіани сегмента. Коригування на поверх, стан, вид та інші відмінності — за оцінювачем (принцип заміщення).

5 Свідчення торгу (зниження цін за період)

Об'єкт	Було	Стало	Зміна	Днів у продажу
2-кімн., 58 м², Печерськ	3 060 000	2 700 000	−11,8%	41
2-кімн., 64 м², Звіринецька	2 990 000	2 700 000	−9,7%	28
2-кімн., 61 м², Липки	3 850 000	3 590 000	−6,8%	33
3-кімн., 82 м², Липки	5 400 000	5 050 000	−6,5%	35
2-кімн., 70 м², Печерськ	4 480 000	4 230 000	−5,6%	22

6 Джерела, вибірка та методологія

Майданчик	Активних	Частка	Останнє оновлення
olx.ua	205	50%	04.06.2026
dom.ria.com	120	29%	04.06.2026
rieltor.ua	45	11%	04.06.2026
otodim	42	10%	03.06.2026

Методологія. Медіана й перцентилі (p25/p75) рахуються по нормалізованій ціні за м² активних оголошень сегмента; ціни в USD/EUR переведено в гривню за курсом НБУ на дату оцінки. З розрахунку виключено 56 записів з прапорцями якості (нереальна площа/ціна, дублікати, невпізнане гео). Дублікати між майданчиками злиті за ключем (джерело+ID).